Продажа земельного участка

3655
Яковлева Е. И.
специалист по налогообложению
В связи с финансовым кризисом и нехваткой ликвидных средств сельхозорганизация продала часть земельного участка. Как отразить в учете выручку от реализации? Какие налоги начислить? Существуют ли особенности при продаже земли предприятием на ЕСХН? Ответы – в статье.
Разделение земли

Прежде чем продать часть земли, организации необходимо один земельный участок, на который она имеет право собственности и единый кадастровый план, разделить на:

1) земельный участок для продажи;
2) земельный участок для прочих целей.

Для этого необходимо провести кадастровые работы по разделению земельного участка.

После этого организация получит два кадастровых плана на два новых земельных участка. В дальнейшем будут внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом право собственности оформляется на каждую новую часть земельного участка.

КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ НЕ ОБЛАГАЮТСЯ НДС
Работы по кадастровой оценке земель с целью их разделения (перевода из одной категории в другую) выполняет орган кадастрового учета, входящий в систему органов государственной власти, органов местного самоуправления. Проведение указанных работ предусмотрено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В связи с этим данные работы не облагаются НДС (подп. 4 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
ПРИМЕР 1

Чтобы продать часть земельного участка, сельхозорганизация разделила его. Стоимость всего участка – 3 900 000 руб., а стоимость участка, подлежащего продаже, – 1 450 000 руб. При этом расходы по кадастровым работам составили 10 000 руб. (их целесообразно разделить между участками пропорционально балансовой стоимости).

Итак, кадастровые расходы, относящиеся к участку, предназначенному для продажи, составят:10 000 руб. х 1 450 000 руб. : 3 900 000 руб. = 3717,95 руб.

В учете организации бухгалтер запишет:ДЕБЕТ 01 субсчет «Земельный участок для продажи»
КРЕДИТ 01 субсчет «Земельный участок»
– 1 450 000 руб. – выделен в качестве основного средства земельный участок, подлежащий продаже;ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 60
– 3717,95 руб. – отражена стоимость кадастровых работ по участку, предназначенному для продажи;ДЕБЕТ 01 субсчет «Земельный участок для прочих нужд»
КРЕДИТ 01 субсчет «Земельный участок»
– 2 450 000 руб. (3 900 000 – 1 450 000) – выделен в качестве основного средства земельный участок, подлежащий дальнейшему использованию;ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 60
– 6282,05 руб. (10 000 – 3717,95) – отражена стоимость кадастровых работ по участку, предназначенному для прочих нужд.Отражение выручки в учете

Выручку от продажи земельного участка в бухучете отражают на дату перехода права собственности к покупателю – в сум-ме, согласованной сторонами (п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Момент перехода права собственности определяется по согласованию сторон и оформляется договором купли-продажи земельного участка.ПРИМЕР 2

Воспользуемся условиями примера 2. Но предположим, что выручка от продажи земельного участка составила 1 650 000 руб.
Тогда в учете сельскохозяйственной организации бухгалтер сделает следующие проводки:ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 01 субсчет «Земельный участок для продажи»
– 1 450 000 руб. – списана стоимость земельного участка, подлежащего продаже;ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 1 650 000 руб. – отражена выручка от реализации земельного участка;ДЕБЕТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»
КРЕДИТ 99
– 196 282,05 руб. (1 650 000 – 1 450 000 – 3717,95) – отражена прибыль от реализации земельного участка.Особенности исчисления налогов при общем режиме налогообложения

Рассмотрим, какие у сельхозорганизации возникают налоговые последствия при продаже земельного участка, если она применяет общий режим налогообложения.НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ

Итак, в письме Минфина России от 8 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/733 сказано, что выручка признается на дату передачи земельного участка покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств вне зависимости от даты государственной регистрации права. А в другом письме от 28 сентября 2006 г. № 07-05-06/241 финансисты отметили, что выручку следует признавать на дату государственной регистрации. Поэтому организации придется самой решать, на какую дату отразить выручку в налоговом учете. Выбранный вариант рекомендуем прописать в учетной политике. Это поможет избежать возможных споров с проверяющими.

Доходы от продажи земельного участка могут быть уменьшены на цену его приобретения и на сумму расходов, связанных со сделкой (п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие покупку земельного участка, в частности, договор купли-продажи земельного участка, акт его приемки-передачи.НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ

Продажа земли не облагается НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Однако следует помнить, что эта норма действует с 1 января 2005 года.

Раньше продажа земли облагалась налогом, поэтому сельхоз-организация (как покупатель) могла возместить «входной» НДС по земле из бюджета. Как быть при продаже актива? Нужно ли восстановить налог? По мнению налоговиков, нужно (письмо ФНС России от 23 марта 2005 г. № 03-1-03/410/8@). Однако эта позиция не бесспорна.

Ведь вычет налога организация применила в свое время правомерно. То, что на момент реализации земельного участка положения Налогового кодекса РФ изменились – в этом случае роли не играет. Перечень ситуаций, когда следует восстанавливать налог, закрытый. Рассматриваемого случая там нет. Поэтому организация не обязана восстанавливать налог (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22 января 2008 г. № Ф08-9002/07-3383А, ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2006 г. № А65-2441/2006-СА2-99).
Какой позиции придерживаться организации – решать ей самой. Однако в том случае, если налог восстановлен не будет, следует быть готовым к налоговым спорам. Но шансы отстоять свою правоту у организации немалые.Особенности продажи земли при ЕСХН
Выручка от реализации земельного участка признается налогооблагаемым доходом организации. При этом она вправе учесть расходы на приобретение прав на землю, в том числе на участки:

– из земель сельскохозяйственного назначения;
– которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены сооружения, используемые для сельхозпроизводства (подп. 31 п. 2 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

Такие расходы признаются равномерно в течение срока, определенного налогоплательщиком, но не менее семи лет. Суммы списываются равными долями за отчетный и налоговый периоды.

Поступления от продажи земли не признаются доходами от сельскохозяйственной деятельности. И если в результате такой продажи окажется, что у организации выручка от реализации сельхозпродукции будет составлять менее 70 процентов в общей сумме доходов, право на уплату ЕСХН она потеряет (письмо УФНС России по г. Москве от 7 июня 2007 г. № 18-12/3/052820@).
Земельный налог
Если в течение отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) или налогового периода (год) сельхозпредприятие утрачивает право собственности на земельный участок, сумму земельного налога исчисляют с учетом коэффициента. Его определяют как отношение количества месяцев владения участком к количеству месяцев в году. При этом если участок продан до 15-го числа месяца, при расчете налогооблагаемой базы его не учитывают (п. 7 ст. 396 Налогового кодекса РФ).


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-62670 от 10.08.2015

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль