Как учесть расходы на покупку или аренду земли

615
Расходы по земле (на покупку или аренду) в налоговом учете можно списывать по-разному. В статье подробно рассмотрены и проанализированы варианты учета, особенности признания затрат в целях налога на прибыль, а также бухгалтерский учет расходов на покупку участка.

Расходы по земле (на покупку или аренду) в налоговом учете можно списывать по-разному. В статье подробно рассмотрены и проанализированы варианты учета, особенности признания затрат в целях налога на прибыль, а также бухгалтерский учет расходов на покупку участка.

Бухучет

В бухучете землю отразите по первоначальной стоимости, в которую включаются:

  • суммы, уплачиваемые продавцу в соответствии с договором;
  • регистрационные сборы, госпошлины и другие аналогичные расходы в связи с приобретением и регистрацией прав на землю;
  • затраты на оплату услуг организаций по изготовлению документов кадастрового учета; 
  • расходы на межевание; 
  • вознаграждение посреднику, через которого приобретен участок; 
  • платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах; 
  • расходы на оплату услуг уполномоченных органов по оценке земли.

При этом, как следует из пункта 8 ПБУ 6/01, в перечисленный список могут включаться и другие затраты. При условии, что они непосредственно связаны с приобретением и оформлением земли.

Понесенные расходы отражаются на субсчете «Приобретение земельных участков и капитальные затраты на коренное улучшение земель» счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

После того как сформирована первоначальная стоимость пригодного к использованию участка, его необходимо перевести в состав основных средств и отразить на субсчете «Земельные участки и объекты природопользования» счета 01 «Основные средства». В процессе использования участка его первоначальная стоимость не меняется. Исключение составляют случаи коренного улучшения земель в форме капитальных вложений. При этом земля не амортизируется, так как ее потребительские свойства с течением времени неизменны (п. 17 ПБУ 6/01).

Расходы на покупку участка хозяйство может учесть только при его продаже (п. 11 ПБУ 10/99).

Для документального оформления оприходования участков до 2013 года нужно было использовать соответствующие унифицированные и специализированные формы, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7 и приказом Минсельхоза России от 16 мая 2003 г. № 750.

Но в настоящее время хозяйства вправе самостоятельно разрабатывать «первичку». Только необходимо помнить об обязательных реквизитах, перечисленных в пункте 2 статьи 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Налоги

В целях налога на прибыль затраты на приобретение права собственности на землю учитываются в соответствии со статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Причем данная норма применяется, если (п. 1 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ): 

участок находится в государственной или муниципальной собственности;

на нем расположены здания, сооружения или он покупается для строительства объектов основных средств.

Учет расходов 

Если земля приобретается не для строительства, а, например, для посева, то положения статьи 264.1 Налогового кодекса РФ применить нельзя.

Напомним, в соответствии с пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ в состав земель сельскохозяйственного назначения входят, в том числе, участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.

Таким образом, купленный хозяйством участок сельхозназначения может соответствовать всем условиям, предъявляемым статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Правда, есть еще одно существенное ограничение, введенное пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2006 г. № 268ФЗ. Если договор покупки земли заключен до 1 января 2007 года или после 31 декабря 2011 года, то расходы на получение права на участок принять нельзя. Подтверждают это и письма финансистов от 10 сентября 2013 г. № 03-03-06/1/37214, от 18 марта 2011 г. № 03-03-06/1/151.

Также чиновники пояснили: договор купли-продажи участка считается заключенным с момента его подписания, если в нем прямо не предусмотрено иное условие (письмо Минфина России от 26 июня 2007 г. № 03-03-06/1/403).

Вместе с тем указанное ограничение не распространяется на расходы на покупку права на заключение договора аренды земли (письмо Минфина России от 18 марта 2013 г. № 03-03-06/1/8198). Причем в случае приобретения права на заключение договора аренды затраты можно учесть независимо от того, в чьей собственности находился участок. В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ хозяйство вправе выбрать один из двух вариантов списания расходов на приобретение права на землю (как при покупке, так и при аренде):

  • равномерно в течение срока, определенного в учетной политике, но не менее пяти лет; 
  • неравномерно – в отчетном или налоговом периоде можно признать не более 30 процентов налоговой базы предыдущего года до полного учета затрат.

ПРИМЕР 1 В соответствии с учет ной политикой сельхозпредприятие применяет неравномерный способ списания затрат. Величина налогооблагаемой прибыли предыдущего года составила 1 500 000 руб., соответственно, лимит расходов в текущем году – 450 000 руб. (1 500 000 руб. х 30%).
Фактическая стоимость права на заключение договора аренды составила 100 000 руб., поэтому вся эта сумма может быть признана в этом же налоговом периоде.

При приобретении права на аренду земли стоит обратить внимание на следующее. Из анализа пункта 2 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ следует, что затраты в этом случае принимаются только если заключен договор.

Способ списания расходов по земле лучше выбирать, ориентируясь на величину прибыли. Так, если она достаточно высока, то предпочтительнее использовать метод 30 процентов. Тогда признать затраты можно за более короткий срок, чем при их равномерном списании. Однако если прибыль небольшая или затраты на приобретение права на землю значительно превышают ее, то выгоднее использовать способ равномерного признания. Обратите внимание: расходы на покупку прав на землю принимаются с момента подачи документов на государственную регистрацию договора (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ). Подтверждением подачи документов служит расписка Росреестра. Правда, для налоговиков дата расписки не всегда является доказательством того, что организация имела право учесть часть затрат именно в периоде ее получения. Инспекторы не согласились с этим, считая, что предприятие должно было учитывать расходы начиная с месяца подачи документов, то есть с марта. И значит, в I квартале надо было списать меньшую сумму.

Арбитражные судьи поддержали организацию. Они пояснили, что предприятие поступило в соответствии с нормами налогового законодательства. При этом арбитры подчеркнули, что точная детальная методика расчета списываемых расходов не предусмотрена ни Налоговым кодексом РФ, ни иными документами/

Отметим, если договор аренды действует менее года, то расходы можно признавать только равномерно до истечения его срока (п. 4 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

ПРИМЕР 2 Хозяйство заключило договор аренды сроком на десять месяцев. Ежемесячная сумма арендных платежей – 50 000 руб. Затраты на получение права аренды – 100 000 руб.
В этом случае ежемесячно признаются расходы в размере 60 000 руб. (50 000 + 10 000), где 50 000 – арендные платежи, а 10 000 руб. (100 000 руб. : 10 мес.) – затраты на приобретение права аренды. 

Сами арендные платежи включаются в состав прочих расходов на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Стоимость земли

Некоторые расходы, которые в бухгалтерском учете включаются в первоначальную стоимость земли, в целях налогообложения признаются иначе. Например, госпошлина является федеральным сбором (п. 2 ст. 8, п. 10 ст. 13 Налогового кодекса РФ). Поэтому она включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, единовременно в момент ее начисления (подп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ). В текущие расходы можно, в частности, включить затраты на оплату услуг: 

  • по анализу земельного законодательства; 
  • по определению правовой возможности приобретения земли в собственность; 
  • по подготовке и согласованию необходимых для покупки участка документов и представлению их в регистрирующий орган.

Подобные консультационные и юридические услуги третьих лиц учитываются в прочих расходах на одну из следующих дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ):

  • день расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров; 
  • дату предъявления документов, служащих основанием для проведения расчетов; 
  • последнее число отчетного или налогового периода.

Однако судьи не всегда соглашаются с таким подходом. Подтверждает это постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2012 г. № А05-9110/2011. Арбитры решили, что расходы компании на юридические услуги по сопровождению сделки купли-продажи земельного участка (анализ различных вариантов, подготовка документов в регистрирующий орган, составление проекта договора и т. д.) должны учитываться в стоимости земли.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа Главбуха

    Школа

    Проверьте свои знания и приобретите новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас




    © ООО «Актион группа Главбух», 2008 - 2016
    Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции.
    Все свидетельства выданы Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) ПИ № ФС77-62333 от 03.07.2015;

    
    Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

    Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

    • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
    • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
    • Он-лайн калькуляторы
    • Специальный Бухгалтерский календарь
    • Сервис «Ответ за 24 часа»
    • Обучение в Высшей Школе Главбуха

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль