Учет в сельском хозяйстве

Как теперь не платить НДФЛ при продаже садовых домиков и другой недвижимости

  • 5 марта 2019
  • 9

С 1 января предприниматели-сельхозпроизводители могут воспользоваться льготой по НДФЛ. По новым правилам не нужно платить налог при продаже имущества, которое применяли в предпринимательской деятельности. Не важно, использовали объекты для сельхозпроизводства или прочей деятельности. Рассмотрим подробнее условие для такой льготы, а также другие выгодные изменения.

Освобождение от налога

С 1 января у предпринимателей и глав КФХ появилась возможность не начислять НДФЛ с доходов от продажи имущества. Речь идет об объектах, которые хозяйства использовали в коммерческой деятельности. Список закрытый: садовые домики, дачи, жилые дома, квартиры, комнаты, в том числе имущественные доли, приватизированная недвижимость, транспорт (п. 17.1 ст. 217 НК).

Не нужно платить НДФЛ, если имущество находилось в собственности в течение минимального срока. Дата начала владения объектом указана в свидетельстве о госрегистрации. Этот документ хозяйства получали до 15 июля 2016 года. Если приобрели объект в собственность после этой даты, определить срок нужно по выписке из ЕГРН.

Раньше льгота по НДФЛ не распространялась на имущество, которое применяли в коммерческой деятельности. Это правило действовало независимо от того, сколько времени объект находился в собственности. Не облагать налогом можно было только имущество, которое использовали в личных целях.

Пример 1. Как использовать льготу по НДФЛ при продаже имущества

В ноябре 2015 года глава КФХ без образования юрлица купил первую дачу, а в январе 2016 года – вторую. Хозяйство стало использовать недвижимость для предпринимательской деятельности. В феврале 2019 года оба объекта решили продать.

Первую дачу купили до 1 января 2016 года. Значит, она в собственности больше трех лет. Для объектов, которые приобрели до 1 января 2016 года, такого срока достаточно для льготы. По новым правилам такую дачу можно продать и не платить НДФЛ.

Вторую дачу купили после 1 января 2016 года. В этом случае для льготы нужно, чтобы прошло пять лет с момента, как недвижимость перешла в собственность. Значит, при продаже этой дачи надо начислить НДФЛ. Однако поправки в Налоговом кодексе позволяют применить имущественный вычет. О нем читайте далее.

Новый вычет

С 2019 года действует правило: если ИП не вправе воспользоваться освобождением от НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости и машин, можно применить имущественный вычет (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Максимальная сумма вычета равна покупной цене имущества. Такой вариант возможен, если хозяйство не успело списать часть стоимости объекта в расходы. Если успело, для расчета НДФЛ используйте формулу:

Как теперь не платить НДФЛ при продаже садовых домиков и другой недвижимости

Раньше при реализации коммерческой недвижимости получить вычет было нельзя. Налог платили со всей стоимости продажи. Сначала предприниматель списывает расходы на покупку имущества через амортизацию. Затем уменьшает НДФЛ с помощью профессионального вычета. В Минфине решили, что если ИП применит имущественный вычет, то повторно учтет стоимость объекта в расходах (письмо от 24.04.2017 № 03-04-05/24611).

Новые правила позволяют применять вычет при продаже недвижимости, а также машин, когда это имущество предприниматель использовал в коммерческой деятельности. Однако по-прежнему сохранился запрет уменьшать налогооблагаемую базу НДФЛ на доходы от продажи. Исключение – использование имущества для личных целей. Тогда при продаже жилой недвижимости максимальный вычет равен 1 000 000 руб., а для прочего имущества, например гаражей, а также машин, – 250 000 руб. Смотрите схему.

Когда и как применять вычет НДФЛ при продаже недвижимости в 2019 году

Когда и как применять вычет НДФЛ при продаже недвижимости в 2019 году

Применить вычет по НДФЛ хозяйство вправе при условии, что подтвердит расходы на покупку имущества. Это договор купли-продажи, платежки, квитанции к приходникам, товарные и кассовые чеки. Подтверждать расходы с помощью отчета о рыночной оценке стоимости объекта нельзя. Для применения имущественного вычета нужно определить, какую часть стоимости успели списать в расходы при коммерческой деятельности.

Как списывать расходы на недвижимость в налоговом учете

Как списывать расходы на недвижимость в налоговом учете

Спецрежимы. На ЕСХН или упрощенке с объектом «доходы минус расходы» хозяйство списывает стоимость объекта равными частями в течение одного года. Если на спецрежиме стоимость объекта полностью списали в расходы, имущественный вычет равен нулю. Теперь посмотрите пример, когда хозяйство успело включить в затраты часть стоимости.

Пример 2. Как использовать имущественный вычет по НДФЛ после отказа от спецрежима

В 2017 году глава хозяйства без образования юрлица на ЕСХН купил садовый домик за 1 200 000 руб. С 2018 года стали использовать эту недвижимость для коммерческой деятельности: объект сдали в аренду. 30 июня бизнесмен списал в расходы половину стоимости домика – 600 000 руб. (1 200 000 ₽ : 2). С июля ИП фактически не вел деятельность, поэтому вторую часть стоимости домика не списал.

В январе 2019 года глава хозяйства ликвидировал предприятие. В феврале продал домик за 1 400 000 руб. Недвижимость находилась в собственности меньше трех лет. Значит, надо заплатить НДФЛ. Можно применить вычет в размере 600 000 руб. (1 200 000 – 600 000). Получается, главе хозяйства как физлицу нужно заплатить НДФЛ – 104 000 руб. ((1 400 000 ₽ – 600 000 ₽) × 13%).

Общая система. Предприниматель на общей системе применяет профессиональные налоговые вычеты, равные расходам хозяйства. В них нужно включить в том числе амортизацию имущества (подп. 3 п. 2 ст. 253 НК).

Льгота для нерезидентов

С 1 января при продаже имущества не важно, считался ли предприниматель налоговым резидентом (п. 17.1 ст. 217 НК). Если садовые домики, жилые дома, квартиры, комнаты, транспорт находились в собственности минимальный срок и больше, платить налог не требуется. Раньше нерезиденты не имели права на льготу по НДФЛ. Срок владения роли не играл. Человек считается резидентом, если находится в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК).

 

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа Главбуха

Школа

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Зарегистрируйтесь и продолжите использование сайта! Это бесплатно и займет всего одну минуту!

Вы сможете продолжить чтение этого материала и получите доступ к сервисам для постоянных посетителей сайта. Вам будут доступны:

  • Электронные справочники «Квартальный отчет» и «Расчетчик зарплаты»
  • Шаблоны и формы, необходимые в ежедневной бухгалтерской работе.
  • Он-лайн калькуляторы
  • Специальный Бухгалтерский календарь
  • Сервис «Ответ за 24 часа»
  • Обучение в Высшей Школе Главбуха

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.